购买商品房的流程具体是怎样的?买房注意事项有哪些?

发布于 2021-02-26 17:28

虽然现在购买的人比较多,但购买的也不少,因为有些人不喜欢住人家住过的房屋,而购买新的商品房刚好可以按照自己的喜好来装修,同时也不会觉得这是别人住过的。而购买商品房的时候也是有具体流程的,那究竟购买商品房的流程是怎样的呢?

一、购买商品房的流程具体是怎样的
第1步,买卖前的产权审核。
第2步,交与签合同。
第3步,赎楼。
第4步,付首期及资金监管。
第5步,签订。
第6步,选银行和办按揭。
第7步,过户及交税。
第8步,后续事项。
二、过程中的注意事项
1、担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答复。你相中的房屋有可能处于健康状态,也有可能因为有而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。
2、定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

3、赎楼是术语,付清卖方该物业的房产贷款本息并注销房产登记,将一手证赎出。一手证赎出且房产登记被注销,视为赎楼完成。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼等买家出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。
4、除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。
5、签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。
6、如果不是一次性付款,买家还需要到银行做。去银行做需要买卖双方到场,要带上身份证原件、买卖合同。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。
7、去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、房产买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
8、如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
其中与购买二手房的流程也是有一些不同的。另外从付款方式来看,一次性支付全款的购房流程与按揭贷款的购房流程又是存在差异,因此实践中需要结合具体的情况来了解购房的流程内容。