已有一套出租房,再买一套自住房,如何避免二套房税率?

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时间一转眼又到了周五。一段时间没有发《莎粉来信》了，今天丽莎再来跟大家聊聊一位莎粉的提问：

这位莎粉和他的伴侣，在2019年6月买了一套自住房，当时的房价是217,995英镑。那个时候，莎粉支付了8,399镑的印花税，也就是属于”更高税率“，因为莎粉当时手上还持有一套出租房（Buy-to-let）。

现在，莎粉和他的伴侣，打算从目前的自住房，搬到另一套预计将在2023年2月完工的新建房，这套新房的房价是560,000镑。

因为不想要有”Chain“的问题，所以莎粉打算目前先将自住房给卖了，然后租房子，等到时新建房盖好，再搬到新房（或者应该说新房可以订下来（Reserve）他们就可以直接订了，不必被锁在冗长的”Chain“当中）。

（注：这里所说的”Chain“是指，卖家要先买到他/她要买的物业，才能把他/她的物业卖给买家；那如果卖家看中的物业的卖家，也像是这样需要买到（新）物业才能把原物业卖出的话，那么”Chain“（链条）就会越长。

一般来说，Chain越长、成交就会越大机会”断链“，因为”链“越长、需要依赖的层就越多。就算成功购买了，可能都要很长的成交期，整个时间会被拉长。）

而莎粉的问题是：

如前所说，他们想要先将原来的自住房给卖了。这样的话，会牵涉到怎样的印花税呢？依然会是更高税率（Higher Rate）吗？

到时要买下新房的时候，显然原来的自住房应该已经卖掉了，那么莎粉手上就只有原本那套出租房（Buy-to-let）；莎粉的理解是，在出租房不变的情况下，莎粉等于只是在”更换自住房“（主要住房），那么是不是就不需要适用”更高税率“了？

还是说，莎粉在买下新房的时候（完成交易时）需要先支付”更高税率“，然后因为原来的”自住房“已经卖掉了，所以可以再去申请”退费“，把差额给拿回来？

莎粉的理解其实大部分是正确的，只是在一些细节的操作上需要澄清：

首先，丽莎先解答概念上的问题。

就是说，虽然莎粉前前后后，依然会继续持有（原来的）一套Buy-to-let房产。不过由于在这里，莎粉实际上是执行”更换主要住房“（Main Residence），所以在这种情况下，莎粉已经无须再支付”更高税率“，而是在购买新房的时候，只要支付普通的”标准税率“（Standard Rate）即可。

值得指出的一点是，根据莎粉的描述，他们打算先把现在的自住房卖掉，之后再去购买新房，所以从程序上而言，届时由于他们购买新房的当下，原自住房已经卖掉了，所以他们只需要直接支付”Standard Rate“，而不需要像莎粉最后一个问题所说的，还得先支付Higher Rate后，再去申请退费。

这里的印花税政策其实是这样理解的：

以上述莎粉的情况来说，除非是说，莎粉在购买新房的当下（当天），仍然持有原来那套自住房，该套自住房还没卖出去，那这样的话，在购买新房的时候就会触发”更高税率“。

其后，只要莎粉可以在购买新房的3年内，把原来那套自住房给卖掉，那么莎粉就可以去申请”退费“，也就是Higher Rate和Standard Rate之间的”差额“。

如果说，莎粉无法在”该3年内“把原来的自住房给卖出的话，莎粉必须要证明自己有”特殊理由“（Exceptional circumstances），退费的申请才有可能被接受。

根据英国税局的指导文件，其”特殊理由“可以是比如说，当事人受到新冠疫情、政府封城措施的影响，导致交易遭到延后、无法如期完成。

当然这也不是说，完全只有疫情的理由才是可以的。如果当事人有其他特殊且合理的理由，也是可能被接受的。

具体情况如果您有疑问，建议您进一步咨询丽莎的专业税务团队，以及房产法律团队。

再进一步，若是”夫妻“购买二套房，也可能豁免”更高“印花税？

讲到这里，丽莎再给大家补充一个虽然和前面莎粉案例没有直接关系，但也值得讨论的相关例子。

根据税局（HMRC）的说明，如果今天的情况是这样：

一对夫妻，各自在”婚前“持有一套房产。结婚后，一方搬进另一方单独持有的房产中”同住“，该方原持有的房产则用于出租。

这种情况下，如果双方打算共同购买一套新房居住，并把原本仅为一方持有的”自住房“卖掉时，是可能”不触发“更高税率的。

在这样的例子中，税局有立下一个前提——就是夫妻双方各自对于双方名下独自拥有的房子，各自是没有”获益“的（neither having any interest）；简言之并非夫妻的共同财产，是（婚前）各自拥有的。

于是这样的前提下，双方一起住在其中一方的房子里（比如老公和老婆都一起住在老公婚前买的房子里）；那么，当老公把他的房子给卖了，夫妻双方再一起购买一套新房共同居住时，夫妻双方等于是更换他们的”主要住房“（Main residence）。

如此一来，由于另一方（老婆）名下本来就用来出租的房子，原本就不属于夫妻共同财产；因此，这套出租房仍然可以继续保留下来，并且不会触发”更高税率“（Higher Rates）。

→ 关键在于“主要住房”？

在这样的案例中，夫妻有没有一起住在该房产里，是很重要的关键。因为双方届时必须被认定为是”更换主要住房“，才能避免掉二套房的更高税率。

也就是说，假如以上面例子来看，双方婚后没有一起住在老公的房子里（该房子没有被视为“主要住房”）；那么在双方共同购买一套新房的时候，即便把老公名下那套给卖了，仍然会触发”更高税率“。

那若只是”情侣“而不是夫妻呢？

其实，从这个例子来说，已婚夫妻是比起未婚情侣，还要更有利的。

这是因为，夫妻双方已经结婚，会被视为”一个整体“来看。所以，当他们把原来“主要住房”卖掉，再买一套新的时候，才能免去”更高税率“。

如果说，今天是一对未婚的情侣，同样的情况下，即便双方一直住在其中一方的房子里，那么当想要“更换住房”的时候（另一方的出租房同样留著不卖），将会面临”更高税率“。

这是因为，未婚的双方是独自的个体；而在共同买房中，如果其中一方是属于”买第二套房“，就会触发”更高税率“。即便这个时候对于另一方来说，只是在“更换住房”而已。

丽莎结语：

除了以上夫妻和情侣的情况，我们其实也接收过有关父母和孩子的询问。

比如有莎粉问过：她原来有套自住房，想买另一套大一点的，全家搬过去，然后把原来的自住房改成出租。

两年后儿子成年了，她想把该套出租房转给儿子，这样的话，到时她手中就会只剩一套自住房（主要住房）；那么，她是否可以去向税局申请”退费“，拿回当初买新房支付的更高税率”差额“呢？

很可惜的是，根据税局的政策，当事人想要符合“申请退税”的话，是必须把原来的自住房（在莎粉的例子，也就是原先那套房产）在购买新房后的3年内给“卖掉”（Sold）。

上面丽莎特别贴出税局《更高印花税率申请退费》文件的内容，其叙述已经明确强调“卖掉”。意思就是说，严格而言如果莎粉把该房产”转到“儿子名下（也就是“赠送”给儿子），恐怕并不符合“卖掉房产”的要求。这样的话，是不能够申请“索回”的。

但又如果说，那莎粉乾脆低于市价，便宜卖给儿子，走个程序，那么反而可能牵涉到“资本利得税”（CGT）。

莎粉做为卖方，即便以低价的方式把房产卖给儿子，看起来拿到了更少的钱；但在资本利得税（CGT）的计算上，也不会因此更省税。

资本利得的计算，看的是莎粉当初买房的价钱，以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价，就会被视为莎粉卖房的“资本利得”，从而去计算应该支付多少的CGT。

从这个角度来说，如果父母真要通过这一系列操作把房产转到/卖到孩子手中，能不能如想像中那样”节税“，还是值得考虑的。

说起“资本利得税”呢，可以拓展的话题还有太多了。碍于文章的篇幅，丽莎今天就先分享到这里。

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