已有一套出租房,再买一套自住房,如何避免二套房税率?

发布于 2022-01-15 04:54

丽莎知道


时间一转眼又到了周五。一段时间没有发《莎粉来信》了,今天丽莎再来跟大家聊聊一位莎粉的提问:

这位莎粉和他的伴侣,在2019年6月买了一套自住房,当时的房价是217,995英镑。那个时候,莎粉支付了8,399镑的印花税,也就是属于”更高税率“,因为莎粉当时手上还持有一套出租房(Buy-to-let)。

现在,莎粉和他的伴侣,打算从目前的自住房,搬到另一套预计将在2023年2月完工的新建房,这套新房的房价是560,000镑。

因为不想要有”Chain“的问题,所以莎粉打算目前先将自住房给卖了,然后租房子,等到时新建房盖好,再搬到新房(或者应该说新房可以订下来(Reserve)他们就可以直接订了,不必被锁在冗长的Chain当中)。

(注:这里所说的Chain是指,卖家要先买到他/她要买的物业,才能把他/她的物业卖给买家;那如果卖家看中的物业的卖家,也像是这样需要买到(新)物业才能把原物业卖出的话,那么Chain(链条)就会越长。

一般来说,Chain越长、成交就会越大机会”断链“,因为”链“越长、需要依赖的层就越多。就算成功购买了,可能都要很长的成交期,整个时间会被拉长。)

而莎粉的问题是:

如前所说,他们想要先将原来的自住房给卖了。这样的话,会牵涉到怎样的印花税呢?依然会是更高税率(Higher Rate)吗?

到时要买下新房的时候,显然原来的自住房应该已经卖掉了,那么莎粉手上就只有原本那套出租房(Buy-to-let);莎粉的理解是,在出租房不变的情况下,莎粉等于只是在”更换自住房“(主要住房),那么是不是就不需要适用”更高税率“了?

还是说,莎粉在买下新房的时候(完成交易时)需要先支付”更高税率“,然后因为原来的”自住房“已经卖掉了,所以可以再去申请”退费“,把差额给拿回来?

莎粉的理解其实大部分是正确的,只是在一些细节的操作上需要澄清:

首先,丽莎先解答概念上的问题。

就是说,虽然莎粉前前后后,依然会继续持有(原来的)一套Buy-to-let房产。不过由于在这里,莎粉实际上是执行”更换主要住房“(Main Residence),所以在这种情况下,莎粉已经无须再支付”更高税率“,而是在购买新房的时候,只要支付普通的”标准税率“(Standard Rate)即可。

值得指出的一点是,根据莎粉的描述,他们打算先把现在的自住房卖掉,之后再去购买新房,所以从程序上而言,届时由于他们购买新房的当下,原自住房已经卖掉了,所以他们只需要直接支付Standard Rate“,而不需要像莎粉最后一个问题所说的,还得先支付Higher Rate后,再去申请退费。

这里的印花税政策其实是这样理解的:

以上述莎粉的情况来说,除非是说,莎粉在购买新房的当下(当天),仍然持有原来那套自住房,该套自住房还没卖出去,那这样的话,在购买新房的时候就会触发”更高税率

其后,只要莎粉可以在购买新房的3年内,把原来那套自住房给卖掉,那么莎粉就可以去申请”退费“,也就是Higher RateStandard Rate之间的”差额“。

如果说,莎粉无法在”该3年内“把原来的自住房给卖出的话,莎粉必须要证明自己有”特殊理由“(Exceptional circumstances),退费的申请才有可能被接受。

根据英国税局的指导文件,其”特殊理由“可以是比如说,当事人受到新冠疫情、政府封城措施的影响,导致交易遭到延后、无法如期完成。

当然这也不是说,完全只有疫情的理由才是可以的。如果当事人有其他特殊且合理的理由,也是可能被接受的。

具体情况如果您有疑问,建议您进一步咨询丽莎的专业税务团队,以及房产法律团队。

再进一步,若是”夫妻“购买二套房,也可能豁免”更高“印花税?

讲到这里,丽莎再给大家补充一个虽然和前面莎粉案例没有直接关系,但也值得讨论的相关例子。

根据税局(HMRC)的说明,如果今天的情况是这样:

一对夫妻,各自在”婚前“持有一套房产。结婚后,一方搬进另一方单独持有的房产中”同住“,该方原持有的房产则用于出租。

这种情况下,如果双方打算共同购买一套新房居住,并把原本仅为一方持有的”自住房“卖掉时,是可能”不触发“更高税率的。

在这样的例子中,税局有立下一个前提——就是夫妻双方各自对于双方名下独自拥有的房子,各自是没有”获益“的(neither having any interest)简言之并非夫妻的共同财产,是(婚前)各自拥有的。

于是这样的前提下,双方一起住在其中一方的房子里(比如老公和老婆都一起住在老公婚前买的房子里);那么,当老公把他的房子给卖了,夫妻双方再一起购买一套新房共同居住时,夫妻双方等于是更换他们的”主要住房“(Main residence)

如此一来,由于另一方(老婆)名下本来就用来出租的房子,原本就不属于夫妻共同财产;因此,这套出租房仍然可以继续保留下来,并且不会触发”更高税率“(Higher Rates)

 关键在于“主要住房”?

这样的案例中,夫妻有没有一起住在该房产里,是很重要的关键。因为双方届时必须被认定为是”更换主要住房“,才能避免掉二套房的更高税率。

也就是说,假如以上面例子来看,双方婚后没有一起住在老公的房子里(该房子没有被视为“主要住房”);那么在双方共同购买一套新房的时候,即便把老公名下那套给卖了,仍然会触发”更高税率“

那若只是”情侣“而不是夫妻呢?

其实,从这个例子来说,已婚夫妻是比起未婚情侣,还要更有利的。
这是因为,夫妻双方已经结婚,会被视为”一个整体“来看。所以,当他们把原来“主要住房”卖掉,再买一套新的时候,才能免去”更高税率“。

如果说,今天是一对未婚的情侣,同样的情况下,即便双方一直住在其中一方的房子里,那么当想要“更换住房”的时候(另一方的出租房同样留著不卖)将会面临”更高税率“

这是因为,未婚的双方是独自的个体;而在共同买房中,如果其中一方是属于”买第二套房“,就会触发”更高税率“。即便这个时候对于另一方来说,只是在“更换住房”而已。


丽莎结语:

除了以上夫妻和情侣的情况,我们其实也接收过有关父母和孩子的询问。

比如有莎粉问过:她原来有套自住房,想买另一套大一点的,全家搬过去,然后把原来的自住房改成出租。

两年后儿子成年了,她想把该套出租房转给儿子,这样的话,到时她手中就会只剩一套自住房(主要住房);那么,她是否可以去向税局申请”退费“,拿回当初买新房支付的更高税率”差额“呢?


很可惜的是,根据税局的政策,当事人想要符合“申请退税”的话,是必须把原来的自住房(在莎粉的例子,也就是原先那套房产)在购买新房后的3年内给“卖掉”(Sold)

上面丽莎特别贴出税局《更高印花税率申请退费》文件的内容,其叙述已经明确强调“卖掉”。意思就是说,严格而言如果莎粉把该房产”转到“儿子名下(也就是“赠送”给儿子),恐怕并不符合“卖掉房产”的要求。这样的话,是不能够申请“索回”的。

但又如果说,那莎粉乾脆低于市价,便宜卖给儿子,走个程序,那么反而可能牵涉到“资本利得税”(CGT)。

莎粉做为卖方,即便以低价的方式把房产卖给儿子,看起来拿到了更少的钱;在资本利得税(CGT)的计算上,也不会因此更省税

资本利得的计算,看的是莎粉当初买房的价钱,以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价,就会被视为莎粉卖房的“资本利得”,从而去计算应该支付多少的CGT

从这个角度来说,如果父母真要通过这一系列操作把房产转到/卖到孩子手中,能不能如想像中那样”节税“,还是值得考虑的。

说起“资本利得税”呢,可以拓展的话题还有太多了。碍于文章的篇幅,丽莎今天就先分享到这里。

如果您对于文章内容,或者其他更多税务和法律方面,有任何延伸疑问的话,都欢迎在文章下方留言

或者,您也可以进一步联系和咨询丽莎律师丽莎会计行


 
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