已有一套出租房,再买一套自住房,如何避免二套房税率?
发布于 2022-01-15 04:54
时间一转眼又到了周五。一段时间没有发《莎粉来信》了,今天丽莎再来跟大家聊聊一位莎粉的提问:
这位莎粉和他的伴侣,在2019年6月买了一套自住房,当时的房价是217,995英镑。那个时候,莎粉支付了8,399镑的印花税,也就是属于”更高税率“,因为莎粉当时手上还持有一套出租房(Buy-to-let)。
现在,莎粉和他的伴侣,打算从目前的自住房,搬到另一套预计将在2023年2月完工的新建房,这套新房的房价是560,000镑。
因为不想要有”Chain“的问题,所以莎粉打算目前先将自住房给卖了,然后租房子,等到时新建房盖好,再搬到新房(或者应该说新房可以订下来(Reserve)他们就可以直接订了,不必被锁在冗长的”Chain“当中)。
(注:这里所说的”Chain“是指,卖家要先买到他/她要买的物业,才能把他/她的物业卖给买家;那如果卖家看中的物业的卖家,也像是这样需要买到(新)物业才能把原物业卖出的话,那么”Chain“(链条)就会越长。
一般来说,Chain越长、成交就会越大机会”断链“,因为”链“越长、需要依赖的层就越多。就算成功购买了,可能都要很长的成交期,整个时间会被拉长。)
而莎粉的问题是:
如前所说,他们想要先将原来的自住房给卖了。这样的话,会牵涉到怎样的印花税呢?依然会是更高税率(Higher Rate)吗?
到时要买下新房的时候,显然原来的自住房应该已经卖掉了,那么莎粉手上就只有原本那套出租房(Buy-to-let);莎粉的理解是,在出租房不变的情况下,莎粉等于只是在”更换自住房“(主要住房),那么是不是就不需要适用”更高税率“了?
还是说,莎粉在买下新房的时候(完成交易时)需要先支付”更高税率“,然后因为原来的”自住房“已经卖掉了,所以可以再去申请”退费“,把差额给拿回来?
莎粉的理解其实大部分是正确的,只是在一些细节的操作上需要澄清:
首先,丽莎先解答概念上的问题。
就是说,虽然莎粉前前后后,依然会继续持有(原来的)一套Buy-to-let房产。不过由于在这里,莎粉实际上是执行”更换主要住房“(Main Residence),所以在这种情况下,莎粉已经无须再支付”更高税率“,而是在购买新房的时候,只要支付普通的”标准税率“(Standard Rate)即可。
值得指出的一点是,根据莎粉的描述,他们打算先把现在的自住房卖掉,之后再去购买新房,所以从程序上而言,届时由于他们购买新房的当下,原自住房已经卖掉了,所以他们只需要直接支付”Standard Rate“,而不需要像莎粉最后一个问题所说的,还得先支付Higher Rate后,再去申请退费。
这里的印花税政策其实是这样理解的:
以上述莎粉的情况来说,除非是说,莎粉在购买新房的当下(当天),仍然持有原来那套自住房,该套自住房还没卖出去,那这样的话,在购买新房的时候就会触发”更高税率“。
其后,只要莎粉可以在购买新房的3年内,把原来那套自住房给卖掉,那么莎粉就可以去申请”退费“,也就是Higher Rate和Standard Rate之间的”差额“。
如果说,莎粉无法在”该3年内“把原来的自住房给卖出的话,莎粉必须要证明自己有”特殊理由“(Exceptional circumstances),退费的申请才有可能被接受。
根据英国税局的指导文件,其”特殊理由“可以是比如说,当事人受到新冠疫情、政府封城措施的影响,导致交易遭到延后、无法如期完成。
当然这也不是说,完全只有疫情的理由才是可以的。如果当事人有其他特殊且合理的理由,也是可能被接受的。
具体情况如果您有疑问,建议您进一步咨询丽莎的专业税务团队,以及房产法律团队。
一对夫妻,各自在”婚前“持有一套房产。结婚后,一方搬进另一方单独持有的房产中”同住“,该方原持有的房产则用于出租。
这种情况下,如果双方打算共同购买一套新房居住,并把原本仅为一方持有的”自住房“卖掉时,是可能”不触发“更高税率的。
在这样的例子中,税局有立下一个前提——就是夫妻双方各自对于双方名下独自拥有的房子,各自是没有”获益“的(neither having any interest);简言之并非夫妻的共同财产,是(婚前)各自拥有的。
于是这样的前提下,双方一起住在其中一方的房子里(比如老公和老婆都一起住在老公婚前买的房子里);那么,当老公把他的房子给卖了,夫妻双方再一起购买一套新房共同居住时,夫妻双方等于是更换他们的”主要住房“(Main residence)。
如此一来,由于另一方(老婆)名下本来就用来出租的房子,原本就不属于夫妻共同财产;因此,这套出租房仍然可以继续保留下来,并且不会触发”更高税率“(Higher Rates)。

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