贝壳:2022上半年二手房市场

发布于 2022-07-10 10:35

贝壳数据显示,今年上半年二手房市场低位修复,市场量价及预期均有改善。强二线城市复苏效果明显强于其他城市。预计下半年市场呈现逐月修复态势,同比降幅不断收窄。

01、上半年二手房市场正在修复

上半年,各城市因城施策,积极使用房地产调控政策工具箱,采用包括放松限贷(降首付、取消认房认贷)、限购、限售、个税免征年限缩短等措施,提振市场预期,恢复市场流通。

去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来,贝壳监测到的主流贷款利率持续下降。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。

在这些政策共同的影响下,5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%¹。二季度成交量比一季度增长约15%。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群,本身需求基本面良好,在上海疫情好转和政策支持下,南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力,环比增长势头比较明显。分城市看,太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

贝壳50城²二手房月度成交量走势

二手房价格接近到底。6月以来贝壳50城周度二手房价格指数³环比下跌0.3%⁴,比5月份跌幅收窄。分城市看,绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨,广州、珠海与上月持平。从同比看,上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨,部分城市房价同比跌幅开始收窄,表明房价正在接近底部。

贝壳50城二手房价格指数走势

市场预期已从底部回升。去年年底以来,贝壳50城二手房景气指数⁵触底反弹,目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间,表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。

贝壳50城二手房景气指数走势

代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升,预示着未来交易将进一步复苏。

贝壳50城二手房带看客户量指数(以2020年1月值为基期值100)

02、政策效果取决于需求基本面

从市场复苏的节奏和力度看,强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后,二手房成交明显增长,政策效果持续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后,短期成交量增长但后期政策效果弱化,持续性较弱。如3月1日郑州出台扶持政策,3月二手房成交环比增长超过100%,但后期效果乏力,4、5月成交量持续下降,6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放,“房票”新政的效果仍有待观察。市场复苏动能分化的根本是城市基本面的差异。

强二线城市调控放松后市场走势

弱二线城市调控放松后市场走势

本轮调控放松中,除了广州限购政策微调外,其他一线城市均未松动。北京、上海随着疫情管控,市场已开始恢复,6月北京成交量环比增长31%,上海环比增长近40倍。从价格看,北京房价保持平稳,上海尽管交易量低,但房价保持小幅上涨。

一线城市二手房市场走势

03、下半年市场将持续复苏

根据历史政策传导规律,市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。第一阶段领头复苏,即少数领头城市市场信心率先修复,成交量修复增长、价格止跌企稳;第二阶段更多的城市跟进,出现量增价涨。第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期,即强二线和一线城市领头修复,普通二线及以下城市预期仍在低位。

从2014-2015年市场复苏时间节奏看,第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后,第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险,本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长,并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演,今年8月普通二线城市房价企稳,年底部分低能级城市房价企稳。

房地产市场三阶段复苏

假设下半年外部经济形势没有突发事件,根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断,预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平,二线和三线及以下城市同比略有下降,带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%,全国商品住宅累计销售额13.8万亿元,较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市,二手房销售额同比降幅可能更大,比2021年下降20%。

新建商品住宅销售额预测

从绝对量上看,全年新房有望实现13.8万亿元的销售额,与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平,略低于2018-2020年三年平均14万亿元的规模,新房市场基本回到合理中枢水平。二手房市场5.6万亿元的销售额,与过去5年最低的2017年6万亿元的成交规模仍有一定差距。总体看,房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口,在今年年内无法完全回补,但逐月修复的态势已确立。

04、建议进一步降低交易成本,

提高市场流通性

尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏,但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%,上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。价格上涨的预期仍然不强,市场信心不足。新房市场的复苏力度比二手房还要偏弱。因此,要进一步降低流通成本,促进二手房市场流通。

一是加大信贷对换房改善的支持。优化“认房认贷”的政策,如贷款记录只追溯本城市、时长只追溯五年之内的贷款,对只有一套房、贷款已还清的购房需求按首套认定。进一步降低房贷利率。二是降低交易环节税费成本。各地及时更新计税指导价、合理调整普宅标准,改变与市场实际情况不相适应的情况,降低改善换房的税收负担。允许家庭在出租存量房源(承诺一定的时长和租金涨幅)的前提下继续购买一定数量的住房用来改善居住条件。

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