58安居客房产研究院:2022年5月全国租赁市场报告

发布于 2022-07-12 10:00

报告概要:

l 5 月,全国65城平均挂牌租金环比上涨0.13%,达到30.23元/㎡/月,基本与上月持平。27个城市挂牌租金上涨,38个城市挂牌租金下跌。

l 5月,全国65城挂牌租赁房源供应环比下跌7.6%,挂牌供应仍呈下跌趋势,但相较上月跌幅收窄。

l 5月,全国65城租赁需求热度小幅回升,环比上涨7%,市场整体需求热度表现强于去年同期。65城中仅7个城市需求热度环比下跌,其他城市均呈环比上涨,与4月市场租赁需求惨淡的表现形成鲜明对比。

l 5月,重点10城挂牌租金表现环比强于4月,仅杭州、南京、重庆挂牌租金环比下跌。各城市租赁需求热度差异分化。

一、租赁政策解读

5月,财政部与住房和城乡建设部印发《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。2022年,中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障。截至5月26日,全国已有50个城市发布“十四五”期间保障性租赁住房规划目标,总计达到约760万套(间),超规划目标17%。各省市全力筹措保障性租赁住房建设,积极安排地方财政资金支持保障性租赁住房发展,为推进保障性租赁住房发展提供金融支持。

今年,中央多次发声强调加大保障性租赁住房的金融支持,为保障性租赁住房建设提供创新、多元化的金融支持。5月,银行间市场资产担保债务融资工具(CB)、保障性租赁住房债务融资工具、银行间类REITs等“三大工具”首批三单试点项目完成注册,将支持南京、成都等地区1500多套保障性租赁住房建设、盘活资产,为银行间市场助力新市民和青年群体“住有所居”探索新路径。

5月,多城市持续聚焦完善租赁市场规范,广州、天津扩大保障性租赁住房供给渠道,推动厂房、旅馆、商办科研用房等改建保障性租赁住房。广州出台规定城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房,昆明保障性租赁住房以不超70平方米小户型为主,严格把关保障性租赁住房的建设标准。此外,石家庄对住房租赁企业实施信用等级评定,通过信用评定,严防企业暴雷风险。

整体来看,今年保障性租赁住房进入全面快速发展的阶段。上半年,各地政府相继落地“十四五”保障性租赁住房建设发展目标,并持续完善租赁市场规范,明确保障性租赁住房建设标准。

1、重点政策

国务院办公厅:重点盘活保障性租赁住房等基础设施项目资产

5月25日,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,《意见》从聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障六方面提出具体要求。

证监会、发改委:保障性租赁住房REITs回收资金不得流入商品房

5月27日,中国证监会、国家发展改革委等部门发布通知,要求精心组织,稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REITs各项工作,确保取得实效。通知要求,保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体,不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益,并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义,为非租赁住房等房地产开发项目变相融资,或变相规避房地产调控要求。

长沙:加快存量房盘活作租赁住房,试点租赁住房不纳入家庭住房套数计算

5月11日,长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。《方案》指出,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。

《方案》还明确,业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式,由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管,将存量房盘活供作租赁住房,运营年限时间不低于10年。

北京:住房租赁条例出台,租金明显上涨时政府可“干预”

5月25日,《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议正式通过,自2022年9月1日起施行。《条例》对平衡租赁双方权利义务关系、发挥住房租赁管理服务平台的作用、整治“二房东”问题、租金调控等均做了相应规定。

2、市场规范

广州:拟推动厂房、旅馆等改建保障性租赁住房

5月11日,在广州市规划和自然资源局官网发布《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知(征求意见稿)》提出,强化资源要素服务保障,加快发展保障性租赁住房,扩大保障性租赁住房供给。《通知》规定,适用于《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋,以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房;不能以宗地或栋为单位的,改建部分应当具有相对独立性。

天津:扩大保障性租赁住房供给,商办科研用房可改保租房

5月18日,天津市发布《关于印发天津市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》。《通知》指出,保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题,天津本市户籍在租住区无自有住房和非本市户籍在津正式就业且在租住区无自有住房的均可申请,重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务的群体。

对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋(包括集体经营性建设用地上的非居住存量房屋),在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,可申请改建为保障性租赁住房。

石家庄:对住房租赁企业实施信用等级评定

河北省石家庄市住房和城乡建设局正式发布《石家庄市住房租赁企业信用信息管理办法》,将于6月1日起实施。根据《办法》,住房租赁企业信用等级评定采取量化打分的方法进行,信用等级评定基本分为80分,实行加减分制。住房租赁企业信用等级由高到低分为四个等级,分别为A级、B级、C级、D级。分值越高,信用等级越高。每一个自然年度为一个记分周期。

广州:印发城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房意见

广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》的通知,《意见》鼓励旧改要利用好规划节余,优先配置政策性住房。超出自身改造建设量的规划节余,应当优先用于政策性住房配置,主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置区全部住宅建筑面积的25%,倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。

昆明:保障性租赁住房以不超70平方米小户型为主

昆明市政府办公室印发《关于印发昆明市保障性租赁住房建设实施方案(试行)的通知》,明确保障性租赁住房建设类型和适用标准,要求房源应相对集中,单个项目房源不少于30套(间)且建筑面积不少于1500平方米;户型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,原则上不少于所申报项目总套数的70%;原则上主城区二环路以内区域不建设保障性租赁住房,确需建设须经市人民政府同意。

海口:面向社会公开征集保障性租赁住房项目

5月26日,海口市住建局发布关于征集海口市保障性租赁住房项目的公告。此次征集的项目类型共5类,包括非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量租赁住房纳入。明确相关要求,符合发展要求的项目将列入海口市发展保障性租赁住房储备计划,经认定的保障性租赁住房项目建设、运营可享受相应的税费优惠、低息贷款、民用水电气价格等土地、财政、税费、金融支持政策。

3.租赁供应

4、金融税收

财政部:安排631.1亿元资金用于城镇保障性安居工程补助

财政部与住房和城乡建设部印发《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障、307亿元用于老旧小区改造、100亿元用于棚户区改造。

四川:落地全国首单保障性租赁住房债务融资工具

全国首单保障性租赁住房债务融资工具—成都兴城人居地产投资集团股份有限公司2022年度第一期定向债务融资工具(保障性租赁住房),近日在银行间债券市场成功簿记建档发行。该债券由成都银行股份有限公司担任主承销商,成都兴城人居地产投资集团股份有限公司为发行人,注册金额10亿元,首期发行2亿元,债券期限3年,票面利率3.45%,创中西部同评级、同期限、同品种债券最低发行利率。本次保障性租赁住房债务融资工具的募集资金将全部用于已取得住建部门颁发项目认定书的保障性租赁住房建设。

交易商协会:创新推出“三大工具”,支持保障性租赁住房发展

银行间市场资产担保债务融资工具(CB)、保障性租赁住房债务融资工具、银行间类REITs等“三大工具”首批三单试点项目已完成注册,规模合计40亿元,将支持南京、成都等地区1500多套保障性租赁住房建设、盘活资产,为银行间市场助力新市民和青年群体“住有所居”探索新路径。

安徽:加大房地产开发贷款投放 稳妥开展房地产项目并购贷款业务

安徽省于近日出台《关于金融助企纾困发展的若干措施》,帮助受疫情影响的困难行业渡过难关、恢复发展。共8个方面、22条举措,包括完善房地产领域金融服务,在首套按揭贷款利率和还款便利上给予优惠政策支持;围绕支持房地产开发企业合理融资需求,加大房地产开发贷款投放,稳妥开展房地产项目并购贷款业务;围绕保障性租赁住房建设资金需求,提出银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产集中度管理,促进房地产市场平稳健康发展。

全国首批两单保障性租赁住房REITs项目正式申报

5月27日,两单保障性租赁住房REITs项目分别在上海证券交易所和深圳证券交易所正式申报,成为首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。此次申报的两单项目是中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金,以及红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目发起人(原始权益人)分别为厦门安居集团有限公司和深圳市人才安居集团有限公司。

一、全国65城租赁市场供需分析

1、全国65城挂牌租金表现情况

(1) 5月65城挂牌租金变化情况

2022年5月,全国65城平均挂牌租金环比上涨0.13%,达到30.23元/㎡/月,基本与上月持平。本月租赁市场表现强于上月,65城中有27个城市挂牌租金上涨,38个城市挂牌租金下跌。其中,51个城市5月挂牌租金涨跌波动处于-2%至2%区间,市场整体表现相对平稳。随着全国范围内疫情影响的不断弱化,租赁市场的供需将逐步恢复。

5月,全国65城平均挂牌租金最高涨幅为8.9%,6个城市挂牌租金涨幅在3%以上,如昆山、武汉、广州及秦皇岛等城市挂牌租金表现相对较强。同时,6个城市挂牌租金跌幅超过3%,挂牌租金最大跌幅为6%,包括沈阳、惠州、重庆及青岛等以内生型租赁需求为主的城市5月挂牌租金回落显著。

二季度,由于全国多地疫情反复,导致今年租赁市场的春季旺季持续时间较短,尤其受疫情影响相对严重的上海、北京,以及部分省会城市,因防控管理导致人口流动性减弱。4月多数城市的租赁需求转弱,而步入5月后,随着全国疫情得到有效控制,上海于6月1日正式解封,部分流动人口离沪,返乡或前往其他城市务工,短期内人口跨域流动将给部分城市租赁市场带来一定影响。同时,随着6月毕业生求职季节的来临,核心一二线城市租赁市场供需将出现一定程度的分化。

(1) 5月各区域挂牌租金变化情况

5月,各区域挂牌套均租金表现呈现分化态势,华北东北和华东区域挂牌套均租金环比上涨1.3%、0.3%,而华南区域和中西部区域仍延续上月的下跌趋势,但跌幅相较上月有所缓和,本月环比跌幅仅为0.2%、0.3%。

从绝对租金水平来看,本月华北东北和华东区域挂牌套均租金基本持平,位于2340元/月/套水平。本月中西部区域挂牌租金基本与上月持平,为1823元/月/套。华南区域挂牌租金在经历连续四个月的下跌后,仍维持在2840元/月/套的水平,为四个区域中最高。整体来看,各区域挂牌套均租金经过了近四个月的调整,区域分化显著。其中,华北东北和华南区域挂牌套均租金回落至去年4月水平,而华东区域和中西部区域挂牌套均租金水平基本维持在上升趋势中。

2、全国65城租赁房源供应情况

(1) 5月全国65城挂牌租赁房源变化情况

5月,全国65城挂牌租赁房源供应环比下跌7.6%,挂牌供应仍呈下跌趋势,但相较上月跌幅收窄。本月全国疫情影响逐步弱化,但租赁市场需求恢复仍需要一定时间,尤其房东挂牌出租积极性的回升,仍待6月毕业求职旺季的到来。

今年租赁市场受疫情影响,叠加经济大环境的影响,对比去年同期全国65城挂牌租赁房源数据来看,整体表现弱于去年。一方面,北京、上海受疫情影响,严控城市流动性,导致部分租赁供需延后;另一方面,去年新房、二手房市场的疲软,可能在一定程度上减少了潜在增量供应。

(2) 5月各区域挂牌租赁房源变化情况

5月,各区域挂牌租赁房源供应仍延续下跌趋势,本月跌幅有所缩小。四个区域中,华北东北和华东区域表现相对较好,环比分别下跌5.2%、3.3%,跌幅相较上月有显著缩小,尤其华东区域。华南区域本月挂牌供应环比下跌9.1%,跌幅基本与上月持平。而中西部区域表现相对较弱,正式步入租赁淡季后,本月挂牌供应跌幅相较上月继续上升至15.1%。

3、全国65城租赁市场需求热度情况

5月,全国65城租赁需求热度小幅回升,环比上涨7%,市场整体需求热度表现强于去年同期。本月65城中仅有7个城市需求热度环比下跌,其他城市均呈环比上涨,与4月市场租赁需求惨淡的表现形成鲜明对比。同时,65城上涨中位数为8.8%,市场租赁需求呈现一定程度的回暖。

从具体城市表现来看,以上海为核心的长三角区域租赁市场需求热度逐步恢复,上海4月租赁需求热度环比下滑59.5%,本月在低基数之上,线上租赁需求热度环比上涨4.8%。结合实际情况分析,由于上海自3月底4月初进入疫情管控状态,部分租房换房需求延后。在5月疫情影响范围逐步减小的情况下,部分租约到期、更换房屋或居住环境的需求,提前体现在线上租房访问数据中。

受疫情波及影响的长三角部分城市,本月租赁需求热度均有不同程度的恢复。如昆山租赁需求热度环比上涨67%,南通环比上涨30%,嘉兴、苏州环比分别上涨15%、13%。而在4月受疫情影响的其他城市中,如南昌、沈阳、三亚等城市,本月租赁需求环比也呈现回暖。而五一假期后,北京疫情影响持续发酵,本月租赁需求热度环比下跌10.3%。整体来看,疫情对各城市租赁需求的影响开始逐步得到恢复。

此外,广州、深圳本月租赁需求也呈现小幅回暖,需求热度环比均小幅上升,分别为5.7%、5.5%。随着疫情在全国影响的消退,叠加6月大学毕业生进入求职季节,预计一二线城市租赁需求将迎来阶段性的小爆发。

三、重点10城租赁市场供需分析

1、5月重点10城挂牌租金表现情况

5月,重点10城挂牌租金表现环比强于4月,仅杭州、南京、重庆三个城市挂牌租金环比下跌。其中,一线城市表现相对较好,北京挂牌租金环比上涨1.5%。上海由于持续受疫情影响,租赁活动基本处于停滞状态,挂牌价格与上月持平。深圳挂牌租金经过4月小幅回升后,本月价格基本与上月持平,微幅上涨0.4%。

在重点10城中,本月广州、武汉挂牌租金环比分别上涨5.3%、6.4%,市场表现较好。此外,西安、成都挂牌租金价格与上月持平。二季度末,在高校聚集的城市,预计随着大学生毕业季的到来,有望带动租赁市场的热度上涨。

 

2、5月重点10城租赁供需对比情况

5月,重点10城整体挂牌供应仍呈下跌趋势,而各城市租赁需求热度差异分化。其中,武汉挂牌供应环比下跌幅度达到50%,但租赁需求热度环比上涨约8%,相较上月有所上升,在一定程度上助推了本月挂牌租金的上涨。而北京受疫情影响,挂牌供应环比下滑27%,租赁需求热度也下降10.3%。

上海、深圳、广州及南京挂牌供应环比下滑幅度均在10%左右,而租赁需求热度回升幅度在6%以内,随着疫情影响的趋弱,本月租赁需求得到一定释放。此外,杭州、西安、重庆及成都挂牌供应环比跌幅在6%以内,供应波动较小;但对应的租赁需求热度相对较弱,回升幅度在3%以内。本月市场供需疲软,维持弱平衡状态。

3、5月重点10城供应价格分布情况

5月,从租赁挂牌供应价格分布结构来看,4001-6000元/月/套的租赁供应占比达到17.8%,本月环比上升5.8%,为第一主力供应区间。其次,中低价位段1001-1500元/月/套租赁供应环比下降4.9%,本月占比降至13.5%。此外,3001-4000元/月/套租赁供应占比增加2.3%,而1501-2000元/月/套租赁供应占比下降5.2%。

整体来看,本月3000元/月/套以下的中低价格段供应占比下降约16.5%,而3000元/月/套以上的中高价格房源供应占比相应上升。

综合分析,市场租赁供应的变化跟随需求的变化。目前,白领工薪阶层的租赁需求为市场主导。二季度,各城市均在一定程度上受到疫情的影响,叠加人口流动的减缓,第三产业复苏较慢,餐饮、旅游及相关服务业用工需求疲软。因此,以蓝领为主力需求的中低价格租赁供应相较年初占比大幅下降。预计,6月随着年中毕业租赁旺季的来临,以及疫情影响的消退,各城市租赁供需结构将产生相应变化。

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