干货|项目总揭秘中梁地产的“设计与成本”

发布于 2021-05-14 08:39


 |关于方案高低配| 

如果说碧桂园是极限高周转起家,中梁自评为极限高低配起家,这个应该算碧桂园的一个疏漏了。关于高低配先解释一下:规划条件不限低或在限低的范围内,尽量做出高售价的低密度产品,从而使货值最大化,但缺点是低密产品去化慢,前几年市场好时这个缺点被遮盖,所以都变成了真金白银,现在做此产品须重点关注去化问题,下行市场谨慎再谨慎!

【案例】
一块50亩的土地容积率是3.0的情况下,可售面积为10万平方(实际因有配套稍不到这个数,暂按这个整数计),全建高层如果售价一万元,总货值为10亿;如果在30亩里建9万方高层,另20亩建1万方别墅,别墅售价按1.5万元每平方计,总货值就是10.5亿。建筑成本基本接近,多出了0.5亿毛利润。当然这里面还有一个建筑密度与日照等规划均需满足。低配部分可以做排屋,迭墅、洋房,溢价程度会降低,但去化会稍好。目前因市场下行,中梁的产品高低配还是盛行,考虑去化,低配部分的比例大大降低了,很多在售项目现在因去化问题很难过。

确定产品的定位与设计要考虑的问题,先做几个选择题:
第一要不要做高低配:

这个问题绝对不能交给设计院咨询去完成,因为高低配是设计的死敌!你问他他肯定找各种理由告诉你不要做高低配,因为设计会复杂很多!虽货值与利润最大化了但要考虑去化与政策的影响。有的城市是限制高低配的别墅,实施前可去规划与当地设计院咨询有无此方面的政策限制。如果不做高低配,住宅就相对简单了,纯高层满足规划条件,尽量面向自然或人工景观等要求即可。

如果要做高低配,有几个选择:
第一要不要做极限高低配,高层部分能做34层的不做33层,因日照原因肯定在地块的北面(也可延伸至东面或西面)在符合日照要求下满布高层,并在其中挑选部分方便施工的楼栋作为首开区(尽量不要在首开区内布置人防,影响首开时间)留尽量多的地块布置低密度产品。

第二做能够被市场接受,去化能满足公司要求的高低配,这个比例要根据市场调查来决定。实际上中梁在强排时,也是要求上述三种方案全部都排布,再讨论采用哪种方案。然后是低配部分的选型了,主要有别墅、排屋、迭墅、洋房可供先择(小高层因溢价有限不计入低配,如当地市场小高层溢价明显也可考虑)。越高端去化越慢,太高端的产品与高层区,宜适当做隔离。

第二户配与户型:
户配建议由营销条线提出,公司讨论决定。各城市分刚需与改善需求等因素,户配会不一样,重点需关注一个因素是二胎放开后,三代同堂,对四房的需求相对前几年会更高了。

关于户型,这个涉及客户使用方便,是最重要的客户敏感点。个人认为由于前几年的房产高速发展,市场不愁卖,整体的户型设计有很大的提升空间,当然也包括中梁。大的房企设有专职的户型研究。短时间超越他们,最有效的方法还是抄越。选成熟房企的成熟户型,修改后实施。市场做得好点的有万科、中海、龙湖。不要太迷信大房企,这些大公司产品在选择他们好的户型上很关键,因为他们有的户型也很烂。特别指出一家叫绿C的原来户型一直很好,在柳州他们在沃尔玛促销,去看了一下,二开间的做了一百九十平的四房,为迁就立面的漂亮,三个卫生间二个是暗卫,没有动静与干湿分离概念。真不知绿C是看不起中西部随意应付还是确实被收购后整体水平呈跳楼式下跌?迁就立面也不能牺牲功能啊!难怪要长期促销!
户型不建议太多,简单成熟的,如项目较大,产品多复制,户型简单后可考虑采用铝模与爬架施工,整体品质有保障。

第三设计在其它方面主要应注意的问题:
1、顶层去化较难,建议对顶层优化处理:标准层是小户型的,顶层做跃层(复式)留出较大的露台,这样实际也可理解把原来公共屋面的面积变成了客户的户内露台区域,无增加成本刺激了销售甚至还能有溢价;标准层是大户型的,适当减少一个左右房间为大露台。这其中要注意对顶层户型做精细化设计,户内的墙柱因是顶层承载力减少,可适当把截面变小以适应户型深化设计。

2、因车位、人防与高层建筑基础埋深的需要,一般工程都建地下室,但地下室的投资是不合算的。所以尽量少建,为此在概念与施工图设计任务书中要对单车位面积作规定,逼着设计院建最小的地下车库以节省投资,单车位指标住宅宜为35平方米(34-36)左右(计算时除可扣除地下室计了容的商业、贮藏室面积外,不得扣除含主楼地下室等面积)。并且地下室层高也应限制为3.4-3.6米,人防区增加0.1米。此条在中梁严格执行。

3、地下室底板不做建筑找坡,因为找坡层成本高(一万平方地库,平均厚度5公分的找坡层,砼方量就为500立方,增加成本三十余万元),在设计任务书中给设计二种选择:第一根据场地,地下室顶、底板做结构找坡(因标高计算复杂,设计单位一般不主动设计为结构找坡,看地块情况我方可主动要求),第二在车道入口处做比较干净的排水措施,地下室大面做平,入口的进水处理好后,大面积积水的概率并不高,有少量积水物业人员手工清理即可。重要的辅助防水措施:为了防止暴雨大量进水车库,室外施工时车道口在地面入口的位置做斜坡挡水坎,构造为进车道坡道先走一10-15公分高的上坡槛,再下坡道,暴雨时地表的水不会大量进入车库内,实践效果良好。

 |关于防水| 
2004年在浙江三建施工的绿城春江花月项目中,有一幢房了屋面支模架有塌陷,导致屋面结构漏水,按设计要求,绿城指定的是拉登家族“卡莱尔”三元乙丙卷材,效果极差,返修时打开防水层,找平、找坡层里全是水,维修很麻烦。为这个防水的问题关于防水材料与工艺思考了很长时间。后来除中梁外所有我做的工程全部采用一种比较新颖的工艺,即使在湖南保密局(专用通信局)办公楼我短时间接手的工程中,屋面渗漏得顶棚象蜘蛛网、漏成筛子,甲方官框大得吓人,动不动停工不要做了。先做好设计的工作,同意不出联系单由我去操作,甲方那我承诺不成功不领工资了为条件成功实施此工艺。

05年开始这个防水理念刚形成时,市场还没有成熟的产品支持。06年在参建太和广场时,项目当时在杭州还算稍有名,一大堆防水公司送了书面材料,从半尺厚的材料中挑出了一家叫“卓宝”的自粘性防水卷材,就它了(后了解卓宝是第一家自粘性防水卷材生产商)。马上联系经销商,评标时打败了包括金汤防水等一批一线品牌防水商。

后来发现新工艺其实学术上是有支持的,评价也很好,更加坚定的实施的决心,这就是称为“皮肤式防水”的理论。有点容易与“倒置式”防水混淆,但根本不是一回事,“倒置式”防水只是防水层与保温层的正反关系来定义的,而“皮肤式防水”要求防水层必须与结构层粘结形成互补效果,中间找平层都不能有,达到一加一大于二的效果,更彻底的倒置,相反保证最佳效果的同时成本也做到了极致。永远的一遍搞定防水。

理论的原理是砼有很好的自防水性能,但因为工艺与商品砼易开裂的特点一般还是难满足工程的需要,所以需要做防水层。防水层的设置应与砼自防水互补,紧密结合,并且具有一定的强度,这样形成互补后的防水成品如要渗水,理论需要防水层与砼层缺陷在同一位置才会产生渗水,而且我选用的防水材料有自愈合性能,缺陷都很难产生又怎么会有在同一位置的机率呢?传统方法分开设置,没有互补作用,整个屋面只要有一个施工缺陷或损伤(现有的国内施工条件无法做到一个缺陷没有,就算做到了上层施工时施工人员也极易产生损伤防水层)导致雨水只进不出并扩散从而使整个屋面防水失败。理论闭合了才有05年后的所有顶板与屋面工程防水全部成功的底气。

但为什么这么好的“皮肤式”防水理念做法没有得到国家全面推广呢?因为理论上有二个容易被砖家质疑的小缺陷(其实都无障,不用担心会冒风险)。第一屋面如采用此理念,防水层紧贴结构层,那屋面不就成了一个大水池?屋顶顶个大水池,砖家很不踏实;第二保温层在防水层之上,保温层进水后,对保温效果理论上肯定有影响(倒置式屋面规范JGJ230-2010,第525条增加保温层25%厚度已完善闭合)。实际情况是屋面就是一个大水池了,但踏实得很,防水层紧密结合砼结构层,受到了更好的保护,更不容易破坏与窜水;保温效果理论上是有损失,但不影响使用。当然回复砖家另外找理论的理由就行了:不是还有刚性层吗(实际刚性层是不能防住水的)?那也是防水层啊!刚性防水层防住了水不存在屋顶是水池的情况,底下的防水是防万一的少量水的最后一道防线!没有成水池与影响保温的后果等等。如用此理论,效果我可以立军令状。还不踏实吗?每次实施此方案都要说服设计与公司领导,主要也是围绕上面几点展开。

关于“皮肤式”防水理念材料的选择:推荐三种材料:第一上述所说的自粘性防水卷材,卓宝公司在SBS基础上解决了沥青材料的亲水泥性,能够在砼基层上用水泥浆湿贴牢固,并可在雨后施工,现有一大批公司仿制成功,如中梁集采“科顺”自粘性卷材的单价主材已能控制在20元每平内,但属于第一代产品,粘贴性能稍显不足;另广西一家叫“金雨伞”的公司解决了高分子卷材的亲水泥性,并研发了一批细部处理(如与PVC管、金属管收头处理)配套产品,粘结性能更好;因房产企业必须考虑成本,最新的好产品如果价格高并不是最理想的产品,另一种是最传统的SBS,采用热铺(油膏高温熔化后满铺在砼结构层上迅速铺贴SBS,必须热铺,传铺已试验过不能采用)也能取得好的粘贴效果。无论哪种材料,屋面女儿墙的返边在几年后因所处环境较差还是会脱落,可采用中梁案例库中在女儿墙防水翻边外加做砖砌体保护方法解决(注意不要形成可踏面),但会稍增加成本。JS防水涂料也符合此理念,经试验防水效果不好(每加刷一遍都能改善漏水现象,就是不能杜绝,可用于除热铺SBS卷材外,施工前的局部修补,因热油对JS防水涂料有损伤),不建议采用。

具体此理论的应用:
“皮肤式”防水理念应用在屋面上:商业屋面建议出图前修改成采用结构找坡(节省了建筑找坡的成本,需注意裙房屋面结构的最高点与主楼上一层楼面的关系是不是影响到主楼上一层的使用),屋面层只在结构层上做防水层、保温兼隔离兼保护层(一般就是挤塑板)、刚性层三层即可。住宅屋顶不适合结构找坡,在刚性层下增加一层找坡层四层即可。一般设计套图集屋顶的做法会多出二道找平层等在七层左右,此法成本节约明显。

工艺上也应加强,屋面在防水施工前做渗水试验,所有洞口翻边一次施工到位,所有渗水点全部修补完成,再采用此理论施工防水层,屋面防水完全能万无一失。
如果不是第一次出施工图就按此理论出图,设计单位很难在后续施工中单独出变更单修改(因为他并没有违反设计规定)应在图纸会审时加进去安排搭便车修改,极端情况由建设单位出联系单修改。当然最好能进入设计任务书第一次出图就完成(以下同)。

“皮肤式”防水理念应用在地下室顶板上:结构面上直接做防水层,再做4-5公分的刚性保护层即可,取消滤水层与土工布隔离层,那二层没有用,滤水层在土方堆上来后压成塑料薄片。防水效果好,顶板上有必要滤水吗?刚性层之上按景观设计完成即可。

“皮肤式”防水理念应用在地下室侧板上:侧板直接做防水层,粘挤塑板保护后回土即可。有的设计不是用挤塑板、而是用砖墙保护,当然效果更好,但施工速度慢,成本太高,不建议采用。理论上分析:地下室埋深较深时,回土肯定有下沉,防水层外如果隔离兼保护层做得不到位,会有一个将防水层整体下拉的力,对防水粘贴效果是极不利的,粘贴效果不好是影响到防水效果的;还有就是回填土中石块对防水层的冲击破坏,所以加砌砖块保护其实是有效果的,但如上提到因工期与成本的原因还是不建议采用,至少一层地下室时坚决不采用(因为一层地下室土方下沉量是可控的,挤塑板完全能满足要求)。设计不会考虑成本,它设计成砖砌体也不能说他错,这个要建设方主动提出。

“皮肤式”防水理念应用在地下室底板上:很失望,传统采用的作法结论是不可行的。地下室底板如做防水,因后续有底板钢筋的施工,必须加做保护层,而加做保护层后与此理论的防水紧贴结构层专业上称为防止“窜水“理论是相矛盾的,分开不能保证效果,所以不可行。地下室底板建议做法是,取消防水层(规范并没强制要求做,但设计一般对成本不敏感,抱着做总比不做效果好的认识,一般都会设计防水层)。地下室底板砼浇捣时,基层坚硬,砼密实度更容易保证。施工中加强对砼原材料的管控,施工完成后,在找平找坡层施工前加强对地下室地板观察,有小量渗水采用注浆处理即可。加做了防水层,底板构造复杂,梁、承台边等部位是没法做到全封闭的,找平层中还是会进水,防水层形同虚设。操作中应注意在设计任务书中明确,第一次施工图下发就采用,如后期取消,总包单位没挣到这个防水的钱,会赖是由于建设方降低防水标准导致的防水应由建设方负责。

在中梁工作期间,与第三方工程评估单位交流过此事(他们对市场中各种房企的工程做法了解较多),居然有万科所有工程底板均取消了防水,应该集团有人掌握了此理论并付诸实施。中梁全部工程均没有取消。

工程实践中,太和广场处于钱塘江边,二层地下室也没有做底板防水。不过对工程管控要求更严格。一直认为工程人应在这方面加强,也就是所谓的向工匠精神靠笼,而不是现在碧桂园等只把工程人当高周转的机器。

底板防水之”预铺反粘“理论
如果工程等级高,工程的品质要求,不接受底板防水冒风险。有没有简单有效的办法呢?根据以上的皮肤式防水理论,如果把防水屋在垫层上反贴,让防水层也基础底板粘结牢固不就符合”皮肤式“防水理论了。有这个想法的就证明已接受这个理论了。

不错!有防水厂家也在这样想并推出了针对地下室底板的”预铺反贴“防水理论(也有称“空铺反粘”)。顾名思义,”预铺“是针对其它防水在结构层完成后施工,结构层未施工先铺贴防水层即为预铺;”反粘“即针对传统防水层粘结构层,先铺防水层再施工砼底板。”预铺反粘“就是在砼垫层上施工自粘性的防水层,粘结面朝向底板面”也就是上面“,低板砼完成后与防水层形成整体。有厂家推出了针对性的防水卷材最近有比较大量的实施,但本人未曾经历。

操作中注意成品保护,因为上层的钢筋施工容易损伤防水层,特别是焊接,砼施工前作一次修补。因最新研发的自粘性高分子卷材有自愈合功能,而且理论上要防水与底板渗水缺陷在同一部位才会导致渗水,所以即使少量破损也不会影响到防水效果的。

因未有实施的经验,但理论已完善了实施肯定能收到不错的效果。

 |关于成本与招采| 

房产发展最火爆的时期,因为高利润房产不重视成本,但随着房产行业发展成熟,利润降至合理区间,税收政策的完善,成本也变得越来越重要。成本节省的钱都是实实在在的钱,而房子溢价涨上去的钱是有税收调控的,粗略估计成本节省一元钱,靠涨价要涨1.5元才能相当,这也是成本管控重要的一个原因。


中梁产品是主要以住宅为主,由于高周转的原因,施工图未出图就必须开工,正常的招投标所需要的重要资料施工图无法提供。由于住宅的相对一致性,一般采用“模拟招标”的形式处理。


方法是以相似项目的工程量为基准,开发商模拟提供项目的工程量清单,由投标单位报价,评标出中标单位后尽早开工建设。招标文件以及总包合同模板控股经多次完善,对于通用的条款已相当完备,但需根据项目个性特征完善条款(有的项目基本没有做这个工作)。待施工图出图后在约定时间(一般半年内)做一项叫“施工图转固的工作”,主要就是把工程量重新复核准确,单价按总包单位的投标报价。


采用这个方法是不是有漏洞呢?个人觉得做为住宅这种成熟产品,完善好的模拟招标是成熟的,暂时也找不到比这个更好的办法。这其中提一下有个“不平衡报价”要注意堵住漏洞。那就是被投标单位在总价不变的前提下,估到了哪些项目在转固后会工程量会减少或取消,单价报很低;哪些项目估计最后会增加工程量,单价报很高。这样就会造成转固后的总价偏高,只要一出变更单,减少的项目减下的金额却很少,增加的项目却相反金额增加很快。尽量在主要项目上做得准确,对当地市场做好调查,了解交付标准里极有可能取消的项目被施工单位报极低的价格,可选择直接规定主要项目的报价范围,减少投标单位找到漏洞。


另外提一点,有的施工单位与开发商关系好,可不可以采战略合作方式直接指定总包,不就省了上面这个棘手的招标事项了!答案是千万不能这样做!因为开发公司与总包单位最后还是代表二个不同的利益体,总包单位在进场之前都表现得很乖巧,什么条件都好谈,只要完成进场知道你赶他不走后,就变得斤斤计较了,这种情况会变得对开发公司极为不利。中梁二手地合作中,明令禁止未开工项目合作方指定总包单位,否则终止合作,这样会给成本控制带来巨大的风险,严重可导致亏损。


中梁工程成本之”2-8项“与目标成本

中梁的工程成本组成为土地成本(含大市政配套费),工程成本,三费一税(管理费、财务费、营销费、税金)。


其中属于工程成本的称为2-8项(第一项是土地成本),分别是开发前期、主体建筑工程、主体安装工程、小区管网道路、园林绿化、配套设施、开发间接费。

中梁把地下室费用归入了“配套设施费”。柳州项目预备会中规划建面单方成本为2422元每平方(含以上七种费用),这个单价就是目标成本,要求区域集团大运营与区域公司董事长签字确认,如超出部分要全额扣罚成就共享。


成本管控靠成本单条线其实也难有大的成本节省,这其中还是在运营的角度讨论策划几点成本节省方案:

一、新进城市的交付标准摸排与确定策划

经常可以看到有楼盘,比如长沙的郡原美村,怀化的宏宇新城,看一下就知道是江浙开发商开发的,因为全部按江浙的交付标准来做的,卫生间顶棚批白与墙面交接处下延十公分,墙面粉刷批白后严格按设计标准做出水泥踢脚线,很规整;楼地面找平采用的是拉毛面;户内水电全部到位……。他们到项目完成也没有发现原来当地开发商顶、墙面是可以不做腻子的(做了因为太低端影响客户的墙面腻子施工,客户要铲除掉),楼地面是可以不做找平的(做了反倒增加了空鼓概率与减少了净高)…。有的大盘浪费的是千万级。


新进入城市要分户内与公区部分,详细对当地市场进行调研考察,对于客户敏感点,比如门、窗的档次,回家通道建议提高标准,但对于非客户敏感点就是成本节省的范围了,当然为安全起见对市场考察的目的就是看有没有其它开发商在做,其它的都在做,我们再写到销售合同里,再与质监负责验收的能巧炒的以“请教”形式确认后,基本没有风险,而节省的成本却是百万级甚至千万级。

如柳州项目拿地后运营即组织事业部、营销、成本对当地市场考察,确定户内只做强弱电箱、可视对讲与一个水源点;居然户内预埋都不用(很奇怪顶棚灯怎么安装吧?由客户顶棚上开一小槽走一护套线做顶棚灯源,并得到市场认可,其实按设计做了预埋利用率挺低的);楼地面找平层当然也是没有;厨房门二侧的砌体在概念方案时就提出取消了;所有顶棚腻子全取消。地下室部分主要有砼面不粉刷直接采用腻子批刮;地下室顶棚考察“华润凯旋城”后决定结构面不作任何处理交付等。成本节省效果明显。


二、外门窗节省成本策划

工程施工蓝图中都标有门窗尺寸,但其实为洞口尺寸。

实际门窗下单尺寸考虑门窗框与洞口边须留隙、门窗边上下要垂直、窗台及粉刷厚度等要求,实际门窗下单尺寸比洞口尺寸长与宽分别要小约5公分(外墙为面砖的工程更多)。


一般工程施工图是结算的依据,如果在招投标中没有针对性策划条款,实施中没有保存资料证据,加上施工单位在实施中有意不提供对他结算不利的资料或者按洞口尺寸上报开发商,边缝的打胶也是他们在执行等等,最后的结算基本是按洞口尺寸结算,总价相差多少呢?按平均三室二厅一厨一卫户型计算,,每户平均有八个窗户(公共部位的窗户每户摊入一个),每个门窗平均周长按七米计,与洞口尺寸的间隙保守按2.5厘米计,每户0.175*8=1.4平方米,每个门窗约节省面积为0.175平方米,门窗按500元每平方单价计,每户节省700元。一千户的中型楼盘节省造价约为70万元。


采取策划方案:门窗招投标与施工合同中,明确约定关于门窗结算尺寸是按洞口尺寸长宽各扣5公分执行。如有特殊情况请施工单位提供经监理与甲方现场工程师确认的门窗下料单、分格图并经现场复核尺寸后才能调整结算。

门窗在满足强度、刚度的要求下尽量选用小截面尺寸型号。


三、砌体成本节省策划

目前市场上的填充墙砌体材料长度尽寸主要是190(加气砼可根据要求加工成标准的200,其它的标准砖、空心砖、水泥砖等一般都是190),而建筑图上标示墙体厚度全部是200。如果按此情况结算时肯定要按200结算给总包单位,相差一公分只能算正常偏差,而且梁柱是200的,总包说相差的这一公分通过粉刷层补上了,我方是无法扣这一公分的。但如果要求设计在出图前把建筑图上的墙体厚度全标示成190,实际做也是190,总包是没有任何道理来要求按200墙体厚度结算。粉刷的增厚定额有规定是不能调整价格的。不要小看这一公分厚度,是砌体造价的5%,砌体是大项,一般项目的砌体工程都超千万,这一公分的价差就是大几十万至百万级。据了解规范应该没有禁止标示墙体厚度190的规定(第一次出图就需调整并不做宣扬,否则总包会纠缠开发商做得太绝了)。


招采

控股在完善集采范围,除地方性特征较明显的的材料与供货商,没有特殊理由都会要求走集采。集采确实有明显的价格与成本优势,而且控股肯定对供货商还会有供应链融资(非标融资)的要求。 

—End—


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