东四环首付100万这个小区香吗?

发布于 2021-09-19 19:35


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白话二手房,置业小导航,今天继续替粉丝踩盘。


在北京有这么一个小区,网上争议十足,很多人都不喜欢他,说起他的缺点更是滔滔不绝,但实际成交又是另外一番景象,这个小区每月成交20-30套二手房,每次来这踩盘,经常能看到购房人的身影,相信不少朋友已经猜到了,这个小区叫炫特嘉园

1.泼冷水-通过镜头呈现炫特嘉园的不足;

网上吐槽比较多的就是小区的物业管理偏弱,居住人群复杂,这次踩盘也一一做了验证。先看物业细节,小区每个门口虽然都坐着保安,但还是可以随便进入,草坪上无序停了很多电动车自行车,小区道路的地砖和楼道铺的墙砖很多都破裂了,每个单元门原有的门禁也都不存在了,随机进了几栋楼,刺鼻的尿骚味,楼道里木板乱堆一气,还有人往消防栓上放泡面盒,住在这的人不太爱惜,物业管理也有所缺失。

关于人群复杂这点,网上传的比较多,作为守法公民我也无从验证,只能说这块月租的人比较多,你自己品,看房时我和一位在这住了十几年的阿姨聊了聊,她说,小伙子,我知道你要问什么,现在没有那些乱七八糟的东西啦。

在这住你可能经常换邻居,人与人之间确实缺少了那么一点温情。


2.同预算还能买哪?

吐槽了这么多,但仔细想想,咱手头就200-300万预算,你还能买哪?

新房掰着手指头数,就那么几个,顺义北小营,房山官道,大兴采育,房子是新,户型产品也不错,但就是太偏了,你通勤去很多地方都不太方便。

二手房你肯定想要地段好,开发商好,品质好,户型产品好,这种虽然难找但也有,比如我之前做过评测的中海御鑫阁,也是开间主导的小区,物业品质都比炫特好,但从房子价值来看,又稍微差了点意思,举例说明,御鑫阁40平左右开间跟炫特33平的开间租金差不多,流通虽然也差不多,但你今年看是这个价格,去年看其实也差不多,而炫特33平西向开间年初踩盘时成交价234万,现在260万左右有成交,所以御鑫阁保值能力跟炫特比还是差了点。

3.小区为什么成交活跃?

再来说说炫特嘉园小区有哪些优势?
1)地段强势,来这边踩盘你会发现,板块内不管是老旧小还是商品房二手房都有市场,比如说八九十年代不带电梯的老房子,八里庄北里,石佛营东里这些小区,一个月也能有5-10套的成交,交易量其实还可以,300万出头能买个两居。
2)近市区商品房中的刚需上车门槛盘,当年卖新房开发商变着花样迎合市场,做的产品挺有意思,比如开间什么朝向都有还不算完,还有落地窗,双窗能改2居的户型,一期还有带燃气的小开间,房源选择会多一些
3)保值流通,炫特嘉园在楼市平稳的时候月均成交20-30套,市场好的时候50套也搂不住,最小面积开间月租金5000起步,租售比都还可以。
4)人气旺,看看这边的配套你就都明白了,炫特嘉园位于地铁6号线十里堡和即将开通的3号线石佛营站中间,地铁换乘3站可以到三里屯,2站到大望路,5站到朝阳门,7站到国贸,朝阳东部写字楼聚集的地基本都覆盖了,生活配套商场饭馆菜市场及各类底商非常丰富,在这边溜达了一圈,看见了永旺,盒马生鲜,物美超市等,学校的话,炫特的入学方式是多校划片,周边学校近一点的有北京日坛中学实验学校小学部和中学部,医疗配套稍微远点,大一点的医院有民航总医院,距离小区4公里左右。


4.二手房置业总结。

如果你手头有100万左右的首付,想买总价200-300万的房子,想在靠近市区的位置买二手房,炫特嘉园我认为对于刚需一族来说是个不错的选择,而且他的流通和保值都还不错,将来也好换。

这个小区没有品质,但极具人气,没有温度,却不乏热度,一边被吐槽的一无是处,一边却被年轻人所接受,这样的青年公寓定位的商品房小区,你会选择吗?评论区可以刷一波留言~

白话二手房,置业小导航,本期内容就到这里,评论区也可以说说你想让小白评测的区域。
 

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编辑/小白
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