地产还是好生意吗?

发布于 2021-09-19 19:51



房企中报已经披露完毕,从各家房企披露的数据看,“毛利率下降”已成为其不得不面对的现实。


那么什么是毛利率呢?毛利率=毛利/营业收入*100%=(营业收入-营业成本)/营业收入*100%,营业收入减去营业成本就是毛利。


没听明白,没关系,我再来举一个例子您就明白了。小明开了一家餐馆,一碗米饭卖5元,用4两大米,大米2.5元一斤,4两就是1元。那么这一碗大米饭的毛利就是5-1=4元,这4元就是毛利,毛利率就是80%。如果小明一碗米饭能赚这么多,估计我们人人都去开餐馆了。但是小明赚到钱还要去掉房租水电,卫生费,工资福利等等,还有税,最后可能就剩下1块钱了。这一块钱也就是净利润。


毛利率高低因行业而异。不同行业毛利率的差异很大。一般来说,餐饮门店毛利率高于零售超市。不仅如此,对于一些行业来说,它们的营业成本并不能准确体现它的生产经营的核心投入和产出。比如说医药行业、互联网行业、高速公路行业等。因此你看这些行业的报表,很少出现毛利率这个概念。


毛利率更加适合分析传统产业,而房地产究竟算不算传统制造业现在还难有定论。但是它和传统产业相关,因此毛利率对于房地产行业而言就很重要了!


毛利率是衡量企业盈利能力的重要指标。通常是毛利率越高表明企业的盈利能力越高,控制成本的能力越强。而如何控制成本,做好内功对于当下的房地产企业而言非常重要。


早些年房地产行业的毛利率能达到30%以上,甚至更高,而现在这个数字下降到了20%。以TOP20房企公布的经营数据计算,前20强房企的平均毛利率为20.9%,其中7家房企的毛利率低于20%;11家房企的毛利率在20%~30%之间;仅保利发展和华润置地两家房企的毛利率维持在30%以上。


实际上房地产行业的毛利率下降从2019年就已经开始了,下降是一个过程。而下降的原因尽管每一个企业的情况不同,但是大多都可以追溯到几年前,比如,有的企业几年前拿地,没有限价而较高,拿地之后,市场又开始下行;又比如有的企业项目售价受到限制等等。一句话总结就是房地产调控的效果很明显。


那么房地产企业20%的毛利率究竟算不算高呢?不少业内人士认为,跟其他行业比较起来,房地产的利润率现在并不算差,只不过几年前的日子太好过了而已。


为了让自己的日子好过起来,房地产企业需要自己想办法,自我革新。房地产行业经历过土地红利时代,经过高杠杆盈利时代,未来将迈进管理红利和品牌红利时代,不可能再回到暴利时代。


在当前行业的大基调下,房价稳定几乎成为了行业共识,炒房价既不明智,也不现实。而在努力实现居者有其屋的同时,提升居住体验,打造更加舒适,便利,充满活力的社区,也是房地产企业必须要考虑的。



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